Naviguer dans un marché immobilier dynamique en croissance dans l'incertitude

Nov 30, 2023

DAVID LICHTMAN (Président du marché et éditeur, Sacramento Business Journal) : Nous sommes avec LDK Ventures, qui gère McClellan Park et The Railyards dans la région de Sacramento et de multiples projets à travers les États-Unis et en particulier sur la côte ouest. Commençons donc par la question de savoir comment la construction a-t-elle changé en ce qui concerne le développement industriel et multifamilial au cours des 10 années écoulées depuis le crash de la construction de la récession en 2008 et depuis que nous avons commencé la reprise en 2012 ?

DENTON-KELLEY (Managing Principal, KDK) : Je vais commencer par ça. L'essentiel, c'est que les coûts ont probablement augmenté de deux à trois fois par rapport à il y a 10 ans, qu'il s'agisse de logements multifamiliaux ou industriels.

Cela a été fonction de quelques facteurs différents. Le marché du travail pour la main-d'œuvre de la construction est très tendu et, malheureusement, il ne fait qu'empirer, pas s'améliorer. Le cycle de code en Californie est incroyablement rigoureux et difficile, et toutes les quelques années, il est mis à jour principalement pour le code énergétique, mais parfois il peut être lié à l'efficacité de l'eau. À titre d'exemple, vous devez maintenant installer des compteurs d'eau sur chaque appartement.

La mise à jour du cycle de code toutes les quelques années au sein de l'État continue de créer une escalade des coûts.

Et puis il y a tous les problèmes de délais associés aux matériaux de construction. Qu'il s'agisse d'appareillage électrique, de fenêtres ou de tout autre élément, les délais de livraison étaient particulièrement problématiques pendant COVID, mais même maintenant. Les choses que j'ai mentionnées comme l'appareillage de commutation, c'est encore un an plus le délai entre le moment où vous le commandez et le moment où il est livré, et évidemment vous ne pouvez pas obtenir un certificat d'occupation sur un bâtiment industriel ou un projet multifamilial sans votre appareillage de commutation.

DAVID:Définir un appareillage de commutation pour moi, en tant que personne n'appartenant pas à l'industrie ?

DENTON :Un transformateur transforme le courant du trottoir dans le bâtiment et une fois qu'il atteint le bâtiment, vous avez tout un ensemble de disjoncteurs qui forment votre appareillage de commutation qui distribue le courant dans tout le bâtiment.

JOSH LEACHMAN (Vice-président, Développement de projets, LDK) : Lors de la construction d'un bâtiment plus avancé, il faut plus de temps pour approuver, concevoir et construire. Le cycle de vie du projet du début à la fin où vous louez finalement, est prolongé pour toutes ces raisons.

JASON KLIER (Vice-président principal, Location et acquisitions, LDK) : Et l'autre défi auquel je pense que tout le monde a dû faire face dans l'industrie de la construction est de communiquer aux locataires comment l'industrie a changé. Les locataires ne voient généralement pas leurs renouvellements, leurs plans d'expansion ou leurs plans de croissance qui vont correspondre aux délais de conception, d'autorisation et de construction d'aujourd'hui. Alors, qu'avons-nous vu ? Nous avons vu des propriétaires faire des espaces de bureaux spécifiques dans des bâtiments industriels, ce qui n'avait jamais été fait auparavant, mais vous devez répondre aux besoins des locataires aujourd'hui plus que jamais afin de livrer un produit à temps.

DENTON :La plupart des développeurs industriels font maintenant des suites de bureau spécifiques, spécifient l'éclairage de l'entrepôt, font une certaine quantité de packages de quai, tout un pari sur le résultat d'obtenir un locataire potentiel.

Vous devez spéculer sur davantage d'améliorations des locataires sur le front-end pour répondre aux besoins temporels du locataire sur le marché.

DAVID: Alors l'industriel étant d'une seule pièce, qu'en est-il du multifamilial ? À quel point cela ralentit-il la construction d'un immeuble multifamilial ?

DENTON : Le cycle de vie complet à partir du moment où vous commencez la conception, vous l'obtenez par le biais d'un permis, de dessins de construction au comté, à la ville, les délais plus longs associés à certaines choses comme l'appareillage de commutation ou d'autres matériaux, dans l'ensemble, même si ce n'est pas un vrai parcours cahoteux avec la ville ou le comté, cela peut prendre trois ans et demi, quatre ans avant que vous obteniez réellement un produit livré et que les résidents vivent dans l'espace. A partir du moment où vous commencez, c'est un délai très long.

DAVID:Alors que le paysage a changé, comment cela change-t-il les plans de développement dans les deux zones, industrielle et multifamiliale ?

JOSH: Pour les Railyards, je dirais qu'à certains égards, nous avons bénéficié du fait de ne pas avoir un environnement déjà construit autour de nous, de sorte que nous pouvons rester agiles et flexibles. Par exemple, nous pouvons dimensionner correctement le nombre de commerces de détail ou de bureaux compte tenu du monde dans lequel nous nous trouvons. Nous pouvons répondre au marché. Si le marché exige des équipements supplémentaires pour le travail à domicile, par exemple, nous pouvons alors planifier de manière appropriée les deux dans un projet particulier, mais nous pouvons ensuite prendre du recul et dire : "Comment cela affectera-t-il le paysage plus large des Railyards ?" et concevoir en conséquence. Nous avons donc l'avantage, d'une toile vierge.

JASON : Pour l'industrie à McClellan Park et le côté ouest de la propriété, qui va être notre zone de croissance ; nous prenons la décision d'aller de l'avant avec le développement, en analysant le marché et en projetant où vous serez 12 mois après le début de la construction. Donc, pour ce faire, je pense que la partie essentielle de votre plan d'affaires consiste à comprendre la concurrence, la demande du marché et comment cette activité de location se compare à la quantité d'espace disponible sur le marché. Il est donc plus que jamais nécessaire de comprendre le paysage concurrentiel avant de décider de mettre une pelle dans le sol.

DENTON : Je pense que l'autre aspect est que, compte tenu des longs délais dont nous parlons, cela vous permet de reconnaître la valeur d'un terrain pleinement autorisé, d'une infrastructure complète, d'une pelle prête à être mise à la verticale pour un locataire. Et puis, quand vous regardez réellement le paysage, disons, en Californie du Nord et à Sacramento, en particulier dans le monde industriel, il n'y a vraiment pas beaucoup de sites industriels bien situés, autorisés, complets, prêts à l'emploi à Sacramento. Metro Air Park, qui a été en quelque sorte le fournisseur supplémentaire de terrains et d'inventaires de ce cycle jusqu'à présent, ils ont encore un peu de chemin à parcourir, mais à un moment donné et dans les cinq ou 10 prochaines années, cet inventaire aura disparu. Où allons-nous trouver l'offre future de terrains industriels à développer à grande échelle à Sacramento ? Il existe d'autres petits projets intercalaires en cours de mise en ligne, mais le marché industriel de Sacramento est assez limité en terres. McClellan Park aura 200 acres supplémentaires à mettre en ligne dans les prochaines années pour quelques millions de pieds carrés de construction, mais il n'y a plus d'autres Metro Air Parks à mettre en ligne dans un avenir prévisible. Et c'est trop difficile du point de vue des coûts d'infrastructure de reproduire à nouveau quelque chose de cette envergure à Sacramento.

DAVID: Que voyez-vous comme l'horizon sur les propriétés industrielles et les logements multifamiliaux en ce qui concerne la demande que vous pouvez projeter et contrer ? Que voyez-vous dans cinq ans, 10 ans, 15 ans ?

DENTON : Je ne peux pas voir au-delà des 12 prochains mois, vraiment. Mais néanmoins, nous disons toujours que nous sommes là pour un marathon, pas un sprint, donc nous y sommes depuis 10 ou 20 ans. Je veux dire, The Railyards et McClellan Park en sont de bons exemples. Si vous croyez aux fondamentaux à long terme de la région dans laquelle vous investissez, vous êtes convaincu que la demande sera là lorsque vous commercialiserez vos stocks. Les récessions se produisent et il suffit d'être positionné pour cela. Utilisez McClellan comme exemple, projet très bien situé avec trois échangeurs routiers dans un marché de deux millions et demi de MSA avec service ferroviaire, aéroport privé, 10 millions de pieds de bâtiments commerciaux, 400 acres de plus à développer. Vous savez juste qu'en surface, tous ces ingrédients vont fonctionner sur une longue période de temps.

Je ne peux pas vous dire exactement combien de demande va apparaître au cours d'une année donnée, mais vous pouvez le regarder, dites simplement : "Hé, nous avons un marché industriel de 150 millions de pieds carrés, et vous devriez être en mesure de fournir 3 %, 4 %, 5 %, 6 % de cela par an pour de nouveaux produits. Nous pouvons répondre à cette demande et conclure une bonne affaire là-dessus."

DAVID: Les loyers des appartements ont augmenté rapidement dans la région de Sacramento et ils ont un peu baissé. Est-ce inquiétant ou s'agit-il simplement d'un cycle que vous considérez comme normal ?

DENTON : Je pense que cela fait partie du cycle normal. Vous aurez des poches où c'est plus faible, des poches où c'est plus fort dans la zone plus large de Sacramento. Je l'ai regardé récemment, je pense que nous livrons, ou nous avons actuellement en construction à Sacramento, je veux dire, près de 6 000 appartements, mais nous avons un inventaire de 155 000 unités, donc le montant en construction en pourcentage de l'inventaire total est d'environ 4 %, et c'est un endroit très sain. Je veux dire, vous avez des marchés où vous livrez 10 % de l'inventaire total et c'est peut-être sur ces marchés qu'ils ont la création d'emplois pour justifier la livraison de cette quantité d'inventaire. Mais ici, dans n'importe quel marché où vous êtes à 5% ou moins, vous pourriez encore voir un certain assouplissement autour de cela pendant un an ou deux pendant que tout ce nouveau produit livre et est en concurrence pour la plupart des mêmes résidents.

Il n'y a pas beaucoup de projets lancés en ce moment parce que les marchés des capitaux sont si difficiles. Donc, d'un autre côté, cela devrait se stabiliser, et je ne vois pas vraiment beaucoup de détresse en sortir.

JASON : Et je pense que cela est également parallèle à l'industrie, où vous avez des marchés tels que Phoenix et l'Arizona qui fournissent 50 millions de pieds carrés de nouveaux produits disponibles. Nous n'avons pas eu ce pourcentage de notre inventaire existant livré sur le marché au cours d'une année donnée. Nous n'avons pas été surconstruits au cours des cinq dernières années, ce qui contribuera à l'évolution des loyers et à la stabilité du marché, ici plus que sur certains autres marchés occidentaux.

DAVID:Quels rôles les partenariats public-privé ont-ils joué dans votre développement régional ici ?

DENTON : Ils ont été énormes. Pour McClellan Park, il s'agissait d'un partenariat public-privé au sens le plus large du terme, et en fin de compte, la force des partenariats public-privé réside dans le fait que chaque partie reconnaît ses forces et ses faiblesses et qu'un comté, une ville, une entité publique reconnaît que la meilleure valeur qu'ils apportent à un projet est d'être un partenaire de développement amical et d'accélérer les permis, d'être raisonnable sur les approbations discrétionnaires, de travailler avec vous sur l'infrastructure, et le développeur apporte la créativité, le capital, le savoir-faire pour construire l'infrastructure et faire construire les bâtiments et au moins locataire et générant des revenus non seulement pour eux, mais pour le comté ou la ville.

Et les Railyards ne sont pas différents. C'est un partenariat public-privé au sens le plus large du terme, et tout comme nous avons travaillé en très grande collaboration ici à McClellan Park pour obtenir de nombreuses subventions au fil des ans, des subventions fédérales, et nous avons travaillé en très grande collaboration avec la ville pour obtenir de nombreuses subventions également pour les Railyards. Tout pour les infrastructures, les infrastructures publiques d'ailleurs. Mais ces types de dollars que nous pouvons apporter dans la région grâce à des partenariats avec nos villes et nos comtés contribuent au développement économique et ils sont essentiels pour faire en sorte que des projets qui sont très difficiles en surface, comme McClellan ou les Railyards, réussissent finalement. Ils ne réussiraient pas sans ces partenariats et ces dollars que vous pouvez apporter ensemble.

JOSH: J'irais même plus loin et dirais que pour ces projets à grande échelle, c'est la seule façon de mettre en œuvre, d'entrer, de se serrer les coudes et de poursuivre ces différentes opportunités de partenariat public-privé, car il y a tellement d'éléments mobiles dans ces projets. Il faut cette énergie créative des différentes parties prenantes pour résoudre les problèmes et mettre en œuvre le type de solutions nécessaires pour faire sortir ces projets du sol.

DAVID:Avec plus de produits disponibles au centre-ville, qu'est-ce que cela signifie pour le marché?

DENTON : Lorsque vous avez plus d'offre que de demande ou plus d'offre que vous n'en aviez historiquement, cela peut se traduire par une plus grande part du marché des locataires. Il peut y avoir deux ou trois options qui ont des offres et des commodités similaires, et les locataires ont plus de poids dans la négociation. Cela signifie donc que vous n'obtenez peut-être pas les augmentations de loyer que vous pensiez obtenir, et que vous le louez simplement selon votre hypothèse de marché proforma. En même temps, la concurrence est une bonne chose dans la mesure où chacun doit affûter sa lame pour être le produit le plus tranchant du marché. Vous devez avoir les meilleurs équipements sur place et à proximité hors site et un espace public plus dynamique, essentiellement une meilleure proposition de valeur. Donc, si nous n'offrons pas une meilleure ou la meilleure proposition de valeur aux locataires parce que nous manquons d'équipements compétitifs autour de nos projets, alors c'est à nous. Nous devons les fournir, n'est-ce pas? Et donc cela oblige tout le monde à améliorer son jeu, si vous voulez, pour offrir une meilleure valeur et une meilleure expérience aux locataires et aux résidents.

DAVID: Alors, comment comptez-vous créer une expérience de destination unique dans les gares ferroviaires pour vous y connecter ? Parce que vous y mettez des unités résidentielles maintenant, et il reste encore beaucoup à faire avant que ce ne soit fait.

JOSH: Je pense que nous avons une opportunité vraiment unique avec la réhabilitation des Central Shops pour établir une destination culturelle et expérientielle. Quand vous pensez à ces bâtiments emblématiques transformés en salle de concert, une destination de divertissement, un espace extérieur, une place, de la nourriture et des boissons, des destinations et à l'échelle dont nous parlons, je pense qu'il n'y aura pas de destination expérientielle similaire à Sacramento. Avec la mise en ligne de l'AJ et cette première phase des Central Shops qui se déroulera plus tard cet été, je pense que nous offrons ce genre d'expérience qui inciterait les locataires à vouloir être dans The Railyards. Vous regardez ces progrès et les combinez ensuite dans le contexte plus large de l'accès au transport en commun, l'accès au bord de la rivière, l'accès au centre-ville, vous commencez à voir que nous avons une proposition de valeur convaincante pour les locataires emménageant dans les Railyards.

DENTON : Je pense que la vision générale pour les Railyards est que nous devons être en mesure d'offrir le genre d'expériences inégalées que vous ne pouvez avoir nulle part ailleurs dans la région. Simple comme ça, non ? Josh a mentionné les bâtiments du Central Shop et les bâtiments historiques, la salle de concert, mais une des choses, quand j'ai déménagé il y a de nombreuses années après avoir vécu à New York et à San Francisco et que je me promenais dans Sacramento, il y avait une absence très claire de tout type d'espace public urbain dynamique. Ensuite, vous avez eu Golden 1 Center et c'était un excellent exemple de ce qui est possible. Qu'est-ce qui pourrait être ici, d'accord, et le domaine public qu'ils ont créé sur la place là-bas, ce qui est génial. Vous avez vu ce que le Bridge District a fait. Vous obtenez une sorte d'indice et un aperçu de ce qui peut être fait.

Et je pense qu'avec ce que nous ferons dans les magasins centraux et la place avec tous les divertissements environnants, la nourriture et les boissons, les bars et les salles de claquettes et des choses comme ça, que lorsque vous êtes entouré de ces bâtiments historiques et que vous regardez le centre-ville, je pense que nous offrirons quelque chose que personne d'autre dans la région n'a qui incitera les gens à revenir pour de plus en plus de cette expérience. C'est ce qu'il faut créer, sinon ils iront dans un centre de vie en banlieue.

DAVID:Josh, vous avez mentionné les bâtiments historiques des magasins centraux qui pourraient commencer plus tard cet été-

JOSH:Fin d'été, début d'automne, ça va commencer.

DAVID:Quelle est l'importance du stade de football potentiel dans l'ensemble ?

DENTON : C'est quelque chose que nous aimerions voir se produire. Cela a toujours été complètement hors de notre contrôle. Nous sommes des propriétaires fonciers, des vendeurs de terres. Nous ne sommes pas le propriétaire de la franchise en perspective. Quelque chose que nous avons évidemment été très favorables, approuvé, et j'aimerais voir se produire, mais en même temps, ce n'est pas quelque chose que nous avons jamais considéré comme un atout décisif pour le succès ultime des Railyards. Ce serait formidable, ne vous méprenez pas, mais nous croyons fermement avec le plan que nous avons, tout ce sur quoi Josh travaille dans les magasins centraux et tous les locataires avec lesquels nous travaillons et Kaiser qui arrive en ligne, commençant la construction dans les prochaines années, que nous allons avoir beaucoup de moteurs économiques et de commodités pour avoir un projet très dynamique et réussi.

DAVID:Ce serait alors la cerise sur le gâteau dans votre esprit.

DENTON :Ce serait vraiment la cerise sur le gâteau.

DAVID: Parce que vous sentez que vous avez construit le gâteau, ça va être beau. Vous avez tout ce dont vous avez besoin, toutes les couches. Ce serait un petit plus.

DENTON : Certainement. Et nous aimerions que cela se produise.

DAVID:Avec le financement du centre de transport en commun multimodal à côté des gares ferroviaires, comment cela affecte-t-il vos plans ?

JOSH: Je pense qu'il est merveilleux d'en faire une commodité régionale et un atout régional. Grâce à notre proximité avec la gare multimodale, nous avons toujours bénéficié d'un accès au transport en commun, au train léger ou au train passager du Corridor Capitol, et d'un accès au réseau autoroutier régional. C'est ce qui distingue notre projet des autres domaines.

DENTON : Et je pense que cela fait partie de ce qui fait une expérience urbaine unique à Sacramento. Alors que la gare de Sac Valley est construite de l'autre côté des voies ferrées, c'est un énorme avantage pour les personnes vivant ou travaillant dans les gares ferroviaires. Les gens viennent visiter et aller à un match Niner et prendre le train Capitol Corridor ou aller à Oakland ou San Francisco ou ailleurs. Mais il n'y a vraiment aucun autre endroit à Sacramento où vous pouvez faire cela, où vous avez ce point de connexion pour pouvoir voyager de manière assez transparente via les transports en commun de Sacramento à la Bay Area, à Davis et à San Jose. Pour la plupart, nous ne construisons ni n'élargissons plus d'autoroutes dans cet État, cette région et la région de la baie, donc cela ne fera que devenir une infrastructure plus importante à l'avenir.

JOSH: Avec cette première phase des magasins centraux, nous élargirons notre entrée dans la station Sac Valley. Il y a un tunnel piétonnier en place, qui sera largement amélioré, offrant une connexion directe et la possibilité pour les futurs résidents de découvrir à la fois les Railyards et les installations multimodales de la gare de Sacramento Valley.

DAVID : Vous avez parlé des bâtiments des Ateliers centraux. Qu'en est-il des espaces publics contrairement à la grille urbaine, comment allez-vous activer les espaces publics dans les Railyards ?

JOSH: Je vais me concentrer sur les magasins centraux. Avec cette première phase, nous proposerons un espace public qui sera vraiment unique à Sacramento. Ce sera une grande place urbaine située au milieu des bâtiments réhabilités, offrant un accès immédiat au transport en commun, organisée avec un mélange de locataires complémentaires et une vaste programmation d'événements. Donc, avec du recul, je dirais qu'au sein de chaque projet que nous avons réalisé ou sur lequel nous nous concentrons actuellement, nous nous demandons comment créer un espace public qui attire les habitants et les usagers ? Des projets résidentiels que nous construisons et/ou concevons, aux immeubles de bureaux que nous concevons, notamment en sortie de COVID, nous nous rendons compte de la valeur de ces espaces de rassemblement pour les résidents et les locataires.

JASON : Dans toutes nos conversations concernant les magasins centraux, nous définissons qui est notre client et quel devrait être le plan de merchandising. Mais ce qui est encore plus important que cela, c'est de créer une atmosphère sûre et agréable pour les visiteurs des Railyards.

JOSH: Les gens répondent à l'authenticité. Lorsque vous visitez les Central Shops et comprenez son contexte historique, en particulier le terminus ouest du chemin de fer transcontinental, ces bâtiments sont riches en histoires et en impact pour la région de Sacramento. La combinaison de la réhabilitation du bâtiment avec une place urbaine créera une expérience de destination pour toute la région. Nous sommes donc impatients de les proposer plus tard cette année.

DAVID: J'ai parlé un peu des Railyards, mais qu'en est-il des zones suburbaines ? Quelle est votre approche du développement suburbain du multifamilial ?

DENTON : Beaucoup de similitudes juste en termes de reconnaissance de l'importance de l'espace extérieur. Nous essayons d'engager cette philosophie des gens et de reconnaître qu'ils veulent être ensemble, qu'ils veulent être à l'extérieur, qu'ils veulent être actifs, et aussi la réponse similaire à COVID de l'importance de s'adapter aux environnements de travail à distance, que ce soit dans l'unité elle-même, ou est-ce quelque chose que vous construisez davantage dans l'équipement de l'espace commun. C'est un mélange des deux, mais aussi en s'assurant que vous avez toute l'infrastructure derrière cela juste en termes de tout votre Internet et Wi-Fi et toute cette connectivité afin que les résidents puissent rebondir de manière transparente où qu'ils se trouvent dans ce projet multifamilial et travailler de n'importe où.

DAVID: Cela passe à la question suivante. Comment COVID et maintenant post-COVID ont-ils eu un impact sur la conception dans les multifamiliaux ? Le travail à distance est la nouvelle norme. Comment cela affecte-t-il ce que vous concevez dans le multifamilial et ensuite ce que le marché demande ?

DENTON : Cela dépend s'il s'agit d'une unité urbaine multifamiliale qui est un peu plus petite ou peut-être quelque chose qui est de banlieue et un peu plus grand où vous pouvez l'accueillir dans l'unité. Mais en général, dans le contexte urbain, dans le réseau, vous considérez généralement cela davantage comme un équipement d'espace commun ; qu'il s'agisse de bureaux privés que les gens peuvent louer, de salles de conférence ou de s'assurer que vous disposez de toute la technologie, de la bande passante et des éléments nécessaires pour prendre en charge cela dans tout le bâtiment. Une chose que nous avons constatée, c'est que les gens sont prêts à travailler de n'importe où. C'est comme si vous étiez chez vous, vous pouvez travailler depuis votre canapé, vous travaillez depuis votre table de cuisine, vous travaillez dans votre bureau, vous travaillez sur la terrasse, vous vous déplacez simplement.

DAVID : Historiquement, une habitation multifamiliale serait construite essentiellement pour les unités elles-mêmes. Avez-vous maintenant besoin de concevoir beaucoup plus d'espaces communs que vous n'auriez pu le faire auparavant ?

DENTON : Je pense que c'est vrai. C'était un léger pivot, mais vraiment un renforcement des tendances qui étaient déjà en place. Les gens reconnaissent l'importance de l'espace extérieur, mais d'une manière engageante. Pas quelque chose de passif, mais quelque chose avec lequel vous pouvez vous engager ou utiliser. Dans le cas de travail à l'extérieur, que vous soyez sur un patio extérieur ou sur une terrasse sur le toit ou dans la cour ou ailleurs.

JOSH : Le design évolue. Je pense que les régions ont actuellement des projets de location, alors elles ont abordé la question de manière à tenir compte de la conception existante. La conception était déjà approuvée et en cours, alors ils ont pris du recul et ont dit : "Comment abordons-nous le travail à domicile ?" Et ils ont ajouté des solutions incrémentielles pour fournir cet équipement.

Je pense qu'avec cette prochaine vague de projets, la réponse sera un peu plus sophistiquée. Vous verrez des travaux plus importants dans les espaces d'agrément de la maison. Il sera conçu de manière plus réfléchie. Il imitera les environnements de coworking que nous voyons habituellement. Toutes les salles de conférence, les systèmes de planification, la technologie qui le permet seront de plus en plus avancés afin d'être compétitifs. Je pense que nous continuerons à voir la conception évoluer à mesure que les exigences et les préférences des locataires seront mieux comprises.

DAVID: Ainsi, cela rapproche en fait l'expérience multifamiliale de quelqu'un qui a une résidence unifamiliale et sa capacité à s'étendre, à créer un espace de bureau, à travailler à plusieurs endroits. Cela crée des opportunités beaucoup plus équilibrées pour quelqu'un dans un monde multifamilial.

DENTON: Oui c'est vrai.

DAVID: Quels défis voyez-vous sur les marchés des capitaux, les marchés du travail? Selon vous, quels sont les défis qui doivent encore être surmontés ?

DENTON : Eh bien, je pense que les marchés des capitaux sont probablement le problème le plus actuel. Nous traitons depuis 10 ans des problématiques de main-d'œuvre tant dans le domaine de la construction multifamiliale qu'industrielle. Cela est devenu beaucoup plus difficile au cours des dernières années avec les problèmes de COVID et de chaîne d'approvisionnement. Mais je pense que les marchés des capitaux sont ceux qui ont évidemment le plus changé au cours de la dernière année. Nous sommes essentiellement passés de l'argent proche de l'argent gratuit à 0% à 5% d'intérêt en un an.

Vous avez vu les taux de prêt plus que doubler. Un prêt que vous auriez pu obtenir à 3%, 3½%, c'est maintenant 7%-8% aujourd'hui. Et ce n'est que le coût de l'argent. La disponibilité de l'argent diminue en termes de prêts. Vous ne pouvez pas obtenir un prêt à 70 %. Maintenant, la plupart des prêts que vous voyez consentis sont de 50% à 55% du prêt au coût pour les multifamiliaux et les industriels, ce qui signifie qu'il y a un chèque de fonds propres beaucoup plus important pour financer la construction ou le développement de ce projet.

Dans le même temps, de nombreuses sources d'actions regardent le marché et disent : "Eh bien, monsieur le développeur, je peux obtenir 5 %, 5½ % juste en le plaçant sur le marché monétaire sans risque. Alors pourquoi devrais-je vous le donner pour que vous alliez faire un retour sur investissement de 6 % ?" Il y a beaucoup plus de risques.

Et donc le monde est fondamentalement à l'envers par rapport à ce qu'il était il y a un an sur les marchés des capitaux. Et il y a de bonnes et de mauvaises nouvelles dans tout. La bonne nouvelle, c'est que cela contribuera à limiter l'offre. Nous avons parlé de multifamilial plus tôt, vous aurez une augmentation de l'offre que nous traversons au cours des deux prochaines années pour des projets qui sont déjà en construction, déjà approuvés, déjà financés. Mais alors la vanne se fermera. Il y a très peu de nouveaux produits qui sortent du sol aujourd'hui.

Le marché industriel voit certains projets mis de côté et annulés. Mais il semble que le marché industriel pousse à travers cela un peu plus que les projets multifamiliaux ne le sont actuellement, simplement parce qu'il semble être un peu plus soutenu par des institutions et des poches plus profondes, plus de fonds discrétionnaires collectés pour financer le développement industriel. Ils sont simplement attachés à la cause de l'attribution à l'industriel parce que c'est leur mandat.

Vous voyez encore la plupart des projets de développement du côté industriel aller de l'avant. Mais ce que vous voyez, c'est que le marché foncier à la fois multifamilial et industriel s'est grippé. Il n'y a tout simplement pas beaucoup de transactions foncières parce que les coûts de construction sont obstinément élevés et ne semblent pas baisser. Les taux d'intérêt sont le double de ce qu'ils étaient il y a un an. Les taux de capitalisation sont en hausse de 150 points de base ou plus selon la classe d'actifs.

Donc, l'une des deux choses doit arriver. Si ces choses sont constantes, alors les valeurs foncières doivent baisser pour les aider à souscrire, ou les loyers doivent augmenter beaucoup plus pour soutenir les valeurs foncières. Et nous verrons; Je ne sais pas.

Et les prix des terrains vont devoir baisser, et c'est un processus que les vendeurs doivent franchir. Nos loyers vont devoir augmenter beaucoup plus. Et j'ai du mal à voir ça. Mais nous verrons. C'est ce qui rend cette industrie et cette vie intéressantes.

JASON : L'hiver a été long sur les marchés des capitaux, et vous regardez les grandes maisons de courtage, elles sont en baisse de plus de 50 % en termes de volume de transactions. La seule chose qui va aider à fixer les prix, en particulier pour les terres, ce sont des points de données supplémentaires. Je ne pense pas que nous ayons suffisamment de marché pour nous dire : « Voilà ce qui arrive quand les taux d'intérêt passent de 3 % à 7 %. Nous n'avons tout simplement pas assez d'informations pour nous dire quelle est la nouvelle norme. Je crois qu'il y aura une ligne de base. Il n'a tout simplement pas encore été défini.

DAVID: LDK Ventures est unique dans mon esprit en ce sens que vous faites un usage mixte industriel et multifamilial. Beaucoup de développeurs font l'un ou l'autre. En quoi est-ce un avantage ou un défi pour votre organisation ?

DENTON : Je pense que le plus grand défi pour moi personnellement est toujours de prendre la décision suivante : "Allons-nous simplement de l'avant et nous concentrons-nous sur une chose, ou continuons-nous à faire ce que nous faisons ?" Parce que les deux ont très bien fonctionné pour nous des deux côtés des registres. Donc, si les deux réussissent, pourquoi ne continuez-vous pas à faire les deux ? Il est beaucoup plus facile de se concentrer sur un seul et de n'en faire qu'un. Je me demande, "ne devrions-nous pas nous concentrer uniquement sur cela?" Eh bien, non, ils fonctionnent tous les deux très bien, et pourquoi ne continuerions-nous pas à faire ce que nous faisons ?

Mais la raison pour laquelle nous avons choisi les deux est que nous avons toujours pensé qu'ils n'étaient pas soumis aux mêmes risques et problèmes que vous voyez dans d'autres classes d'actifs. Ils ont de faibles coûts de relocation, ce sont des caractéristiques de demande très durables, ils ne sont pas soumis au risque de substitution. C'est comme maintenant… les gens peuvent travailler à domicile au lieu de travailler au bureau. Eh bien, vous voyez comment cela se passe. Vous perdez un locataire industriel, vous en installez un nouveau. Vos coûts de relocation sont assez faibles. Bureau, ils sont très élevés. Multi-familial, les gens doivent toujours avoir un toit au-dessus de leur tête. Un locataire laisse encore un autre résident déménager et tout ce qu'il vous en coûte, c'est de la peinture et de la moquette.

Ces facteurs créent un actif de trésorerie plus prévisible. Ce sont des actifs durables dont notre économie aura toujours besoin de plus pour prospérer. C'est simplement la façon dont nous avons examiné les choses.

DAVID:Qu'attendez-vous le plus dans les 12 prochains mois ?

DENTON :Voir le projet des Central Shops démarrer.

JOSH: Vous prenez un projet comme McClellan Park ou The Railyards, vous poussez constamment cette balle vers le haut de la colline. Cependant, nous sommes proches d'un point au cours des 12 prochains mois où l'AJ est en train de louer, notre prochain projet d'unité résidentielle commençant, tout en faisant progresser une quantité incroyable d'infrastructures de soutien supplémentaires dans les Railyards. Tous ces progrès, combinés à la première phase des magasins centraux, nous pouvons voir la vision se concrétiser. En plus de nos progrès, les progrès d'autres projets de soutien et catalyseurs, tels que kaiser, le nouveau palais de justice du comté et l'État DGS ajoutent à cette excitation et à cet élan. Vous allez commencer à voir la transformation de cette zone qui est restée en sommeil pendant tant d'années.

DENTON :C'est une excellente façon de le dire.

JASON : Je pense qu'un aspect de McClellan Park que j'apprécie vraiment, et qui me motive chaque jour, est de voir la croissance organique de nos locataires. Plus de 20 000 personnes travaillent actuellement à McClellan Park. La majorité des locataires que nous avons ici, vous pouvez indiquer un moment et dire : "Je me souviens quand ils nous ont loué 10 000 pieds carrés il y a 15 ans. Maintenant, ils en ont 50 000."

C'est vraiment excitant, je pense que cela montre la santé de la région et la volonté des entreprises de se développer ici. Ce qui est bien à McClellan Park, c'est que nous pouvons nous adapter à cette croissance organique. C'est donc une chose merveilleuse à voir.

DENTON : Je pense que l'autre chose est ce que Josh a dit à propos des Railyards et dans 12 mois, c'est d'être dans une position où vous pouvez sentir l'élan de l'évolution des Railyards et de toute cette région. C'est ce que cet élan se traduit en termes de types d'utilisateurs et de détaillants qui commenceront à s'intéresser au projet. Cela aidera à continuer à façonner la vision du projet global Railyards. Parce que vous devez avoir un certain élan, une sorte de moment de "preuve" avant que vous ne commenciez vraiment à susciter l'intérêt de certains utilisateurs.

C'est vraiment excitant quand vous commencez à susciter un réel intérêt de la part des types d'utilisateurs dynamiques avec lesquels nous aspirons à ancrer et à commercialiser le projet, je pense que ça va être vraiment excitant.