Le premier État de Floride à poursuivre MV Realty plus de 40 ans

Nov 20, 2023

La Floride est devenue le premier État du pays à intenter une action en justice contre MV Realty, une société de courtage qui offre de l'argent aux propriétaires pauvres en échange d'un contrat de 40 ans pour lister leur maison et d'un privilège sur leur propriété pour garantir la commission de 3% de MV Realty.

Dans une plainte déposée le 29 novembre devant le tribunal de circuit du comté de Hillsborough, le bureau du procureur général de Floride a accusé MV Realty, basée en Floride, sa fondatrice Amanda Zachman (anciennement connue sous le nom d'Amanda Zuckerman), son PDG Antony Mitchell et son directeur de l'exploitation David Manchester d'avoir enfreint la loi sur les pratiques commerciales trompeuses et déloyales (FDUTPA).

"Les accusés se livrent à un stratagème complexe et trompeur qui tente de contourner la loi existante de la Floride dans le but d'escroquer les consommateurs sur la valeur nette de leur propriété", indique la plainte.

"Les actions et les pratiques commerciales connexes de MV Realty telles qu'elles sont décrites dans cette plainte choquent la conscience", a ajouté la plainte.

Dans une déclaration envoyée par e-mail, la porte-parole de MV Realty, Diana London, a déclaré à Inman : "Nous sommes convaincus qu'après une diffusion complète des faits, le procureur général de la Floride constatera que les transactions commerciales de MV Realty sont légales et éthiques et que notre équipe a opéré en pleine conformité avec la loi."

MV Realty, qui opère dans 33 États et compte plus de 500 agents agréés, fait actuellement l'objet d'une enquête de la part de plusieurs régulateurs d'État – notamment en Caroline du Nord, au Massachusetts, au Maryland et en Pennsylvanie – au sujet de ses «accords d'avantages pour les propriétaires», que la maison de courtage propose depuis 2018. En septembre, le Tampa Bay Times a rapporté que le bureau du procureur général de la Floride enquêtait sur MV Realty après avoir reçu 16 plaintes concernant la maison de courtage depuis 2020.

Londres a déclaré à Inman que la Floride était le premier État à poursuivre MV Realty et que de telles poursuites "ne sont pas rares dans les entreprises innovantes à croissance rapide".

"Nous attendons avec impatience les discussions positives et la conclusion d'une résolution avec le procureur général de la Floride, ainsi que la poursuite de l'offre du programme d'avantages pour les propriétaires aux résidents de la Floride qui ont massivement exprimé leur appréciation pour le programme d'avantages pour les propriétaires et le professionnalisme et les services immobiliers de haut niveau de MV Realty", a-t-elle déclaré.

Le souhait de MV Realty de poursuivre son programme se heurtera carrément aux objectifs du procureur général de Floride dans son procès contre la société. La plainte vise à interdire l'exécution des contrats actuels de MV Realty avec les propriétaires, à empêcher MV Realty de proposer des accords d'avantages aux propriétaires "contenant des clauses contractuelles trompeuses, injustes ou déraisonnables", à restituer l'argent que la maison de courtage a pris aux propriétaires et à imposer des amendes pour des violations délibérées présumées de la loi, entre autres demandes du tribunal.

"MV Realty commet des actes ou des pratiques commerciales qui enfreignent l'ordre public établi et sont contraires à l'éthique, oppressifs, sans scrupules ou gravement préjudiciables aux consommateurs", indique la plainte.

En vertu des accords d'avantages pour les propriétaires de MV Realty, la société de courtage verse aux propriétaires entre 300 $ et 5 000 $ (selon la valeur de la maison) en espèces à l'avance pour la signature d'un accord dans lequel ils acceptent que s'ils décident de vendre leur maison à tout moment au cours des 40 prochaines années, ils listeront la maison avec MV Realty en tant que courtier de transaction.

Si un courtier acheteur est impliqué dans la transaction, la commission totale doit représenter au moins 6 % du prix de vente total, MV Realty recevant au moins 3 % du prix de vente ou 3 % de la valeur de la propriété au moment de la signature de l'accord, selon la valeur la plus élevée. MV Realty détermine la valeur de la propriété.

S'il n'y a pas de courtier acheteur impliqué, MV Realty reçoit un minimum de 6 % du prix de vente total ou 3 % de la valeur de la propriété au moment de la signature de l'accord, selon le montant le plus élevé.

Si le propriétaire décide d'inscrire la maison auprès d'une autre maison de courtage, le propriétaire doit à MV Realty 3 % de la valeur de la propriété au moment de la signature de l'accord, ce qui peut représenter des milliers de dollars.

L'accord lie tous les futurs héritiers d'une propriété et si un propriétaire fait défaut, l'accord précise que MV Realty imposera un privilège sur la propriété pour les sommes dues. L'accord comprend une clause d'arbitrage et empêche le propriétaire de participer à tout recours collectif contre MV Realty.

La plainte soutient que les termes des accords d'avantages sociaux de MV Realty, que la société commercialise comme une alternative de prêt, constituent "une demande usuraire de remboursement" qui ne reflète pas les dommages-intérêts de MV Realty pour rupture de contrat.

Dans un communiqué de presse, le procureur général de Floride, Ashley Moody, a accusé MV Realty et ses dirigeants de "pratiques commerciales trompeuses, déloyales et déraisonnables qui amènent les propriétaires à renoncer à la valeur nette de leur propriété pour un paiement initial dérisoire".

Moody a souligné qu'en vertu des accords, MV Realty demande à être payé 3% de la valeur d'une maison "indépendamment du fait que la société fournisse ou non des services d'annonces immobilières" - si la maison est saisie, transférée aux héritiers ou vendue par un autre courtier, par exemple.

La plainte allègue également que MV Realty utilise "des pratiques de télémarketing et de publicité trompeuses et abusives pour faire la publicité" du programme d'avantages pour les propriétaires, y compris 4,5 millions d'appels aux personnes inscrites au registre national des numéros de téléphone exclus et laissant 6,8 millions de messages vocaux préenregistrés indésirables.

"[M]n'importe lequel des consommateurs qui sont entrés dans le HBA sont des personnes âgées et certains ont une capacité cognitive limitée ; d'autres parlent l'anglais comme langue seconde", indique la plainte.

"Les plaintes des consommateurs examinées par le demandeur comprennent des allégations de marketing agressif des défendeurs ; des divulgations insuffisantes ou des fausses déclarations concernant les termes et conditions du HBA ; des pratiques de vente malhonnêtes, y compris des fausses déclarations sur les documents que les consommateurs signaient ; l'incapacité de refinancer ou de transférer leur maison sans encourir des pénalités exorbitantes ; et une confusion générale quant à ce qu'ils signaient et pourquoi.

"Certaines plaintes de propriétaires allèguent que les défendeurs ont falsifié des signatures ou obtenu les signatures de personnes vulnérables ou mentalement incompétentes qui ont été sollicitées chez eux."

De plus, les mémorandums de 40 ans que MV Realty dépose sur les maisons rendent difficile, voire impossible, pour un propriétaire de refinancer ou d'exploiter autrement la valeur nette de sa propriété, selon Moody. MV Realty a déposé plus de 9 123 dossiers publics qui obscurcissent les titres des propriétaires rien qu'en Floride, selon la plainte.

"Pour de nombreux Floridiens, leur maison est leur atout le plus important et la pierre angulaire de leur stabilité financière", a déclaré Moody dans un communiqué.

"Qu'une entreprise s'attaque à des propriétaires sans méfiance d'une manière qui les enferme dans une obligation de 40 ans conçue pour siphonner l'équité de la propriété est honteux. J'ai intenté une action en justice pour mettre fin à cette pratique trompeuse et protéger les propriétaires de Floride contre d'autres dommages. "

La plainte a souligné que de nombreux consommateurs se sont plaints qu'ils ne savaient pas que MV Realty enregistrerait un mémorandum sur leur propriété qui agit comme un privilège – un privilège qui, selon la plainte, n'avait "aucune base légale dans la loi de la Floride".

De plus, la plainte a souligné que c'est un crime pour un courtier ou un agent immobilier "de placer ou de faire placer dans les archives publiques de tout comté [tout document]" qui prétend affecter le titre de, ou grever, tout bien immobilier… dans le but de percevoir une commission, ou de contraindre le paiement d'argent au courtier ou à l'associé commercial ou à une autre personne, ou à des fins illégales. "

Le site Web de MV Realty indique expressément qu'aucun privilège n'est placé sur la propriété du propriétaire. Cependant, la plainte a souligné que la maison de courtage n'a changé que récemment cette langue. Selon la plainte, MV Realty n'a pas révélé qu'elle place des privilèges sur les maisons avant le début de l'automne 2022, mais qu'à ce moment-là, la maison de courtage a ajouté une divulgation à sa FAQ sur son site Web, admettant qu'elle l'a fait et que dans certains États, ce privilège est appelé un mémorandum.

Capture d'écran de la plainte du procureur général de la Floride contre MV Realty, novembre 2022

La plainte alléguait que MV Realty avait changé ce langage à la fin de l'automne 2022 pour dire qu'il ne déposait pas de privilège sur les maisons.

"Le langage actuel suggère à tort que le mémorandum est autre chose qu'un privilège", a déclaré la plainte.

"Mais le fait que le mémorandum fonctionne comme un privilège est révélé dans la toute prochaine FAQ… Les défendeurs cherchent à semer la confusion et à induire en erreur les consommateurs sur le plein impact de l'entrée dans le HBA et le fait que les défendeurs placent des privilèges sur la maison du consommateur pendant 40 ans. "

Cette prochaine FAQ est une question sur le refinancement qui révèle que pour qu'un propriétaire qui a signé un accord d'avantages pour les propriétaires avec MV Realty refinance, MV Realty devra lever son "mémorandum ou privilège".

Capture d'écran du site Web de MV Realty le 6 décembre 2022

"[M]tous les prêteurs considèrent les privilèges déposés en vertu de la HBA comme une disqualification pure et simple lorsque les consommateurs tentent de refinancer leur maison ou d'exploiter autrement la valeur nette de leur maison par le biais d'un produit financier comme une marge de crédit ou une hypothèque inversée", a déclaré la plainte.

"Les défendeurs ne divulguent pas l'impact de l'enregistrement des mémorandums de HBA sur la capacité des consommateurs à accéder à la valeur nette de leur propriété", a ajouté la plainte.

"Cette omission d'informations importantes est trompeuse et empêche les consommateurs de prendre une décision éclairée quant à l'opportunité de conclure le HBA avec MV Realty. De plus, le HBA oblige les héritiers et les légataires du propriétaire, qui n'ont souvent aucune connaissance du HBA, à saisir une prise en charge du HBA sous une forme satisfaisante pour l'entreprise dans les 10 jours suivant le décès du propriétaire (ce qui est irréalisable dans de nombreux cas) ou à payer les frais de résiliation anticipée. "

Récemment, notre société a pris connaissance d'une plainte déposée par le procureur général de la Floride. Nos avocats l'étudient actuellement. Nous sommes convaincus qu'après une présentation complète des faits, le procureur général de la Floride constatera que les transactions commerciales de MV Realty sont légales et éthiques et que notre équipe a opéré en pleine conformité avec la loi. Nous attendons avec impatience et sommes pleinement engagés à travailler avec le bureau du procureur général de Floride pour réglementer ces transactions.

Certaines informations de base sont importantes à avoir.

L'accord sur les avantages du propriétaire (le "HBA") est un accord simple en vertu duquel nous versons aux propriétaires des frais initiaux pour le droit d'être leur agent immobilier et de gagner une commission standard de l'industrie s'ils décident de vendre leur maison à l'avenir. L'objectif du programme d'avantages pour les propriétaires est qu'un propriétaire donne à notre entreprise la possibilité d'inscrire sa maison à vendre en échange d'un paiement en espèces aujourd'hui. Le HBA n'est PAS un contrat d'inscription immobilière. Un formulaire standard approuvé de contrat d'inscription immobilière sera exécuté à l'avenir si le propriétaire décide de vendre sa maison. Alors que le mandat HBA est de 40 ans, notre possibilité de représenter le vendeur n'est que de 6 mois. C'est la durée standard d'un contrat d'annonce immobilière résidentielle. Si nous ne sommes pas en mesure de vendre la maison dans ce délai (6 mois), le propriétaire peut vendre sa maison aux mêmes conditions ou à de meilleures conditions avec un autre agent, ou par lui-même, auquel cas il ne doit rien à MV[i]. Nous faisons exactement le même travail que n'importe quel autre agent immobilier résidentiel, nous facturons simplement moins dans pratiquement tous les cas parce que nous payons au propriétaire des frais initiaux. Quelques points supplémentaires, le propriétaire n'a jamais à vendre sa maison, auquel cas MV n'obtient rien et le propriétaire conserve le paiement initial qui lui a été versé. De plus, MV ne peut pas fixer le prix d'une maison - cela dépend uniquement du propriétaire. Enfin, MV ONLY appelle et contacte les personnes qui se sont « inscrites » par écrit à la recherche d'informations ou qui ont été référées spécifiquement à la Société.

Les fichiers de mémorandum MV n'est pas un privilège. Au contraire, l'enregistrement du mémorandum sert simplement d'avis public de l'engagement des propriétaires à donner à MV la possibilité de les représenter dans la vente de leur maison. Il s'agit de protéger MV dans le cas où un propriétaire oublie ou néglige le HBA et tente de vendre sa maison sans permettre à MV d'être son agent. Une meilleure analogie serait l'enregistrement d'une servitude. Qui sont routiniers et omniprésents.

Il est clairement divulgué en caractères gras de 12 points dans le HBA[ii]. Lorsqu'on lui a demandé de faciliter un refinancement ou un prêt sur valeur domiciliaire, MV a presque TOUJOURS[iii] supprimé le dépôt si demandé sans frais pour le propriétaire. En effet, MV est en train de modifier tous ses HBA existants pour en faire une obligation de MV de le faire dans tous les cas.

La société a un engagement fort et continu envers les divulgations aux consommateurs et y ajoute constamment. Nos divulgations actuelles incluent, mais sans s'y limiter, un langage clair et sans ambiguïté du contrat lui-même dans une grande police qui comprend la description de la durée de 40 ans, le dépôt du mémorandum et les frais de résiliation, le tout en 12 points de texte en gras. Au fur et à mesure que le programme d'avantages pour les propriétaires a évolué, MV a ajouté à ses divulgations et modifié ses pratiques pour être encore plus conviviales pour les consommateurs. À titre d'exemple, MV a récemment introduit une exigence d'appel téléphonique enregistré avec chaque propriétaire dans laquelle ils reconnaissent verbalement les termes clés du HBA avant la fermeture. MV a constamment amélioré les fonctionnalités conviviales de son contrat, de son document à laisser et de son site Web.

Bon nombre des divulgations énoncées dans l'accord sont à nouveau soulignées dans un document d'une seule page "à laisser derrière" signé par le client.

De plus, le site Web de la société a été amélioré pour afficher en évidence ces mêmes fonctionnalités clés du programme, ainsi qu'une section FAQ complète.

Nous sommes fiers d'avoir employé des centaines d'agents immobiliers agréés localement qui se passionnent pour aider les clients à naviguer dans le processus stressant d'achat et de vente d'une maison.

[i] Le propriétaire a 60 jours pour vendre et 60 jours pour conclure. Toutefois, la Société est en train d'allonger ces délais.

[ii] MV a passé en charges ses divulgations car le RAP a fait évoluer les contrats actuels comme spécifié, mais tous les accords historiques ne seront pas formatés de la sorte.

Que pensez-vous des accords d'avantages sociaux de MV Realty et des allégations dans ce procès ? Veuillez nous en informer dans les commentaires ci-dessous.

Envoyez un e-mail à Andrea V. Brambila.

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