Le 4e État de l'Ohio poursuivra MV Realty pour "modèle commercial honteux"

Nov 20, 2023

L'Ohio est le dernier État à avoir intenté une action en justice contre MV Realty pour pratiques trompeuses à la suite d'enquêtes menées par les régulateurs sur ses "accords d'avantages pour les propriétaires" en Floride, en Pennsylvanie et au Massachusetts.

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MV Realty fait maintenant l'objet d'un quatrième procès d'un procureur général de l'État et d'un avertissement de la Federal Communications Commission.

La semaine dernière, l'Ohio est devenu le dernier État à intenter une action en justice contre MV Realty pour pratiques trompeuses présumées. La maison de courtage, qui opère dans 33 États et compte plus de 500 agents agréés, fait actuellement l'objet d'une enquête de la part de plusieurs régulateurs d'État sur ses "accords d'avantages pour les propriétaires", que MV Realty propose depuis 2018.

Le procureur général de Floride, où est basé MV Realty, est devenu le premier État à porter plainte contre la société fin novembre, suivi de la Pennsylvanie et du Massachusetts en décembre. La maison de courtage offre aux propriétaires démunis de l'argent en échange d'un contrat de 40 ans pour l'inscription de leur maison et d'un privilège sur leur propriété pour garantir la commission immobilière de MV Realty.

"Inciter délibérément les gens à gagner de l'argent grâce à leur propriété est un modèle commercial honteux", a déclaré le procureur général de l'Ohio, Dave Yost, dans un communiqué. "Si c'est vraiment une bonne affaire, tous les détails seront clairement expliqués par écrit. L'Ohio n'a pas besoin de tolérer les pratiques trompeuses des accusés."

La plainte de l'Ohio du 13 février demande des injonctions préliminaires et permanentes contre MV Realty of Ohio, la fondatrice de la société Amanda Zachman et son principal courtier, Diana Remar, pour les empêcher de négocier des contrats immobiliers "trompeurs et déroutants" qui violent la loi de l'Ohio et de pratiquer l'immobilier sans licence appropriée. Zachman n'est pas autorisée dans l'Ohio, mais la poursuite allègue qu'elle fournit néanmoins illégalement des services immobiliers dans l'État.

Dans une déclaration envoyée par e-mail, la porte-parole de MC Realty, Diana London, a déclaré à Inman : "Nous sommes impatients de discuter avec la commission de l'État de l'Ohio" sur l'immobilier et les licences professionnelles.

En vertu des accords d'avantages pour les propriétaires de MV Realty, la société de courtage verse aux propriétaires entre 300 $ et 5 000 $ (selon la valeur de la maison) en espèces à l'avance pour la signature d'un accord dans lequel ils acceptent que s'ils décident de vendre leur maison à tout moment au cours des 40 prochaines années, ils listeront la maison avec MV Realty en tant que courtier de transaction.

Si un courtier acheteur est impliqué dans la transaction, la commission totale doit représenter au moins 6 % du prix de vente total, MV Realty recevant au moins 3 % du prix de vente ou 3 % de la valeur de la propriété au moment de la signature de l'accord, selon la valeur la plus élevée. MV Realty détermine la valeur de la propriété.

S'il n'y a pas de courtier acheteur impliqué, MV Realty reçoit un minimum de 6 % du prix de vente total ou 3 % de la valeur de la propriété au moment de la signature de l'accord, selon le montant le plus élevé.

Si le propriétaire décide d'inscrire la maison auprès d'une autre maison de courtage, le propriétaire doit à MV Realty 3 % de la valeur de la propriété au moment de la signature de l'accord, ce qui peut représenter des milliers de dollars.

L'accord lie tous les futurs héritiers d'une propriété et si un propriétaire fait défaut, l'accord précise que MV Realty imposera un privilège ou une hypothèque sur la propriété pour les sommes dues. L'accord comprend une clause d'arbitrage et empêche le propriétaire de participer à tout recours collectif contre MV Realty.

La maison de courtage facture également des frais de résiliation anticipée équivalant à 3 % de la valeur de la maison si le propriétaire décide d'annuler le contrat avant la fin des 40 ans.

Selon la plainte, les accords d'avantages pour les propriétaires de MV Realty reflètent les accords exclusifs de droit d'inscription et les accords d'agence et omettent les informations obligatoires de l'État pour ces contrats, telles que :

Le bureau du procureur général de l'Ohio a invité les consommateurs concernés par un contrat avec MV Realty à déposer une plainte auprès de la Division de l'immobilier et des licences professionnelles de l'État.

L'American Land Title Association (ALTA), qui a déclaré avoir aidé à concevoir une législation type pour rendre inapplicables des accords comme celui de MV Realty et empêcher leur enregistrement dans les registres fonciers, a applaudi le procès de Yost contre la maison de courtage.

"Une maison représente souvent l'investissement financier le plus important d'un consommateur, et ses droits de propriété doivent être protégés", a déclaré la PDG d'ALTA, Diane Tomb, dans un communiqué. "Une bonne politique publique devrait soutenir la certitude de la propriété foncière en garantissant qu'il n'y a pas de restrictions déraisonnables sur la capacité future de vendre ou de refinancer une propriété en raison de coûts de transaction injustifiés."

Séparément, le 24 janvier, la FCC a publié un avertissement à tous les fournisseurs de services vocaux basés aux États-Unis pour "atténuer efficacement le trafic illégal présumé de la plate-forme de numérotation PhoneBurner facilitant le trafic d'appels automatisés apparemment illégal de la société de courtage immobilier MV Realty aux consommateurs ciblés". L'agence a déclaré que le blocage du trafic, que la FCC considérait comme "une apparente campagne d'arnaque aux appels automatisés axée sur les propriétaires", serait un exemple d'atténuation efficace.

Selon l'avis public de la FCC, l'agence a identifié 11,9 millions d'appels que MV Realty a passés à des numéros du registre Do Not Call. Les plaintes des propriétaires ont indiqué qu'ils n'avaient pas consenti à être appelés, qu'ils n'avaient pas de relation d'affaires établie avec MV Realty et que la maison de courtage avait appelé à plusieurs reprises les propriétaires malgré qu'on leur ait demandé de cesser de les appeler, en violation des règles de sollicitation téléphonique de FAC.

"Les escroqueries hypothécaires sont parmi les types d'appels automatisés les plus pernicieux que nous voyons", a déclaré la présidente de la FCC, Jessica Rosenworcel, dans un communiqué.

"Envoyer ces appels indésirables à des propriétaires en difficulté financière simplement pour leur proposer des produits et services trompeurs est inadmissible", a ajouté Rosenworcel. "C'est pourquoi nous fermons ces appels en ce moment."

Note de l'éditeur : cette histoire a été mise à jour avec un commentaire de MV Realty.

Envoyez un e-mail à Andrea V. Brambila.

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