Une société immobilière de Floride accusée de "vol d'actions" par des propriétaires de Saint-Louis

May 10, 2023

Dianne Allen pose devant sa maison de Berkeley le mercredi 21 décembre 2022. Allen dit qu'elle n'aurait pas signé d'accord avec MV Realty of Florida si elle avait réalisé que cela mettrait un privilège sur sa maison en échange d'un paiement initial de 500 $. Maintenant, son titre est assombri et elle ne peut pas contracter de prêt sur valeur domiciliaire pour rénover sa cuisine.

ST. LOUIS — Dianne Allen avait ignoré les appels d'un numéro qu'elle ne reconnaissait pas. Mais après tant d'années, elle finit par céder.

La femme à l'autre bout du fil a demandé si elle était propriétaire du 8441 Midwood Avenue à Berkeley. « De quoi s'agit-il ? Allen a demandé. "Vous pourriez être éligible jusqu'à 2 000 $ en espèces si vous acceptez d'utiliser notre service immobilier", a déclaré la femme.

Allen avait besoin d'argent pour rattraper les paiements de son camion. Et avant la fin de cette journée d'août, un notaire était chez elle, feuilletant des papiers à signer. Ils lui ont donné un chèque de 500 $.

"Je n'arrêtais pas de dire:" Quel est le problème? "", A déclaré Allen. "Si j'avais su qu'il y aurait un privilège sur ma maison, je n'aurais jamais signé."

Mais la société, MV Realty, a enregistré un privilège sur la maison, garantie de l'accord de 40 ans qu'Allen a signé pour utiliser la société de courtage immobilier de Floride si jamais elle vendait.

Maintenant, Allen ne peut pas contracter le prêt sur valeur domiciliaire qu'elle espérait utiliser pour rénover sa cuisine en raison du privilège supplémentaire sur sa propriété. Les banques sont susceptibles de rechigner à se refinancer. Et jusqu'à 3% de la valeur de sa maison - une valeur déterminée par MV Realty - est désormais due à MV Realty, soit à partir d'une commission de courtage, soit d'une indemnité de résiliation en vertu d'une clause qui semble presque conçue pour être déclenchée, a déclaré Rob Swearingen, un avocat du cabinet d'avocats à but non lucratif Legal Services of Eastern Missouri représentant Allen.

MV Realty affirme que ses contrats sont uniquement conçus pour engager les propriétaires à utiliser ses courtiers s'ils vendent la maison, et leur commission de 3 % est conforme aux normes de l'industrie. Un contrat examiné par le Post-Dispatch contient une disposition énonçant qu'un privilège sera enregistré sur la propriété.

Mais, en plus de déclencher une pénalité de 3% de la valeur de la maison si la maison est vendue par un courtier non MV Realty, l'accord de 40 ans contient une clause de résiliation anticipée déclenchée si la maison est transférée aux héritiers et qu'ils ne se réengagent pas dans le contrat dans quelques jours.

"C'est comme une grenade cachée que tout le monde va oublier et que les héritiers ne sauront pas", a déclaré Swearingen, qui prépare un procès contre MV Realty pour ses pratiques. "C'est un dispositif de vol d'équité, c'est ce que c'est."

Les services juridiques estiment que MV Realty a conclu des contrats avec au moins 100 propriétaires dans le Missouri, dont environ 40 dans la région de Saint-Louis, selon les registres de propriété.

La société a récemment attiré l'attention des procureurs généraux des États et des membres du Congrès.

Fin novembre, Ashley Moody, le procureur général de la Floride, où la société est basée, a été la première à porter plainte contre la société, alléguant des pratiques commerciales trompeuses et des violations de la loi sur le télémarketing. Le procès du procureur général de la Floride cite des enregistrements d'un service de télémarketing indiquant que MV Realty a laissé plus de 6,8 millions de messages vocaux annonçant leurs "accords d'avantages pour les propriétaires".

"Pour une entreprise, s'attaquer à des propriétaires sans méfiance d'une manière qui les enferme dans une obligation de 40 ans conçue pour siphonner les capitaux propres de la propriété est honteux", a déclaré Moody dans un communiqué de presse du 29 novembre annonçant le procès.

La semaine dernière, le procureur général de Pennsylvanie, Josh Shapiro, et le procureur général du Massachusetts, Maura Healey, ont déposé une plainte similaire contre la société. Le bureau de Shapiro indique que MV Realty affirme avoir signé quelque 32 000 "accords d'avantages pour les propriétaires" dans tout le pays, contre près de 7 800 en 2021.

"MV Realty est une arnaque qui exploite les Pennsylvaniens dans des situations financières vulnérables", a déclaré Shapiro dans un communiqué la semaine dernière.

Dans un communiqué, la porte-parole de MV Realty, Diana London, a déclaré qu'elle était "engagée à travailler avec les décideurs politiques, les régulateurs et les procureurs généraux si nécessaire" et que "nous sommes convaincus qu'après une diffusion complète des faits, ces discussions renforceront la légalité et l'éthique des transactions commerciales de MV Realty et que notre équipe opère en pleine conformité avec les lois nationales et fédérales".

"Des modèles commerciaux nouveaux et innovants, comme (l'accord sur les avantages du propriétaire), peuvent transformer les industries établies et peuvent parfois susciter des questions de la part des critiques ou l'hostilité pure et simple de ceux dont le modèle commercial existant est menacé", a déclaré Londres dans un communiqué. "Cependant, suggérer que MV Realty s'est livré à des pratiques déloyales ou trompeuses est tout simplement faux."

Mercredi, les sens. Sherrod Brown, D-Ohio, Ron Wyden, D-Oregon, et Tina Smith, D-Minn., ont envoyé une lettre à la Federal Trade Commission et au US Consumer Financial Protection Bureau citant de récents articles de presse sur MV Realty. Il a exhorté les organismes de réglementation à travailler avec les procureurs généraux des États pour enquêter sur les pratiques commerciales de MV Realty et sur tout accord d'inscription de courtier immobilier similaire.

R. Wilson Freyermuth, professeur de droit immobilier à l'Université du Missouri-Columbia, se demande si les privilèges sous-jacents sont valides si le propriétaire n'a aucune obligation de vendre sa maison ou de rembourser l'argent initial. L'American Land Title Association est déjà en train de rédiger une législation type, a-t-il dit, pour interdire de lier les contrats de service de tous types, pas seulement les courtiers immobiliers, aux titres de propriété.

De nombreux titres de ces dernières semaines – dont un du site d'informations sur les célébrités TMZ – se sont concentrés sur le visage de l'entreprise, Amanda Zachman, une candidate (qui est passée par Amanda Zuckerman) dans la saison 2013 de l'émission de télé-réalité "Big Brother" de CBS.

Mais l'impulsion pour l'idée d'utiliser de futurs contrats d'inscription peut provenir d'une société d'investissement new-yorkaise à la recherche de moyens de titriser des actifs liés à la valeur des maisons et de deux vétérans des services financiers de Floride qui dirigeaient une entreprise qui, il y a dix ans, faisait l'objet de poursuites fédérales pour des produits financiers liés à l'assurance-vie.

Le PDG de MV Realty est Antony Mitchell, qui a déjà été PDG de la société de services financiers de Floride Imperial Holdings. Il a dirigé Imperial Holdings il y a dix ans avec Jonathan Neuman, un investisseur minoritaire dans MV Realty. Neuman a démissionné de son poste de président et chef de l'exploitation d'Imperial Holdings en 2012 après que le FBI a perquisitionné le bureau de Boca Raton d'Imperial Holdings et qu'il a été révélé qu'il faisait l'objet d'une enquête.

En avril 2012, le ministère de la Justice a conclu un accord de non-poursuite avec Imperial Holdings concernant sa commercialisation de produits financiers liés à des contrats d'assurance-vie. Le ministère de la Justice a accepté de ne pas poursuivre l'entreprise, invoquant sa coopération, la cessation de l'activité de produits d'assurance-vie et le départ d'employés impliqués dans la conduite. Mitchell, qui a pris la présidence de l'Impériale après le départ de Neuman, a démissionné de son poste de président quelques mois après l'accord du DOJ.

Selon des documents judiciaires, la société d'investissement new-yorkaise Innovatus Capital a affirmé avoir apporté l'idée des accords d'inscription de MV Realty à Mitchell et Neuman. Le PDG d'Innovatus, David Schiff, a approché les deux, croyant qu'ils contrôlaient MV Realty, sur un moyen de générer de futurs accords d'inscription de courtiers en tant que produit financier lié à la valeur de l'immobilier. Les deux avaient "une vaste expérience dans la création et la titrisation de classes d'actifs qui n'avaient pas été titrisées auparavant", affirme MV Realty dans son propre procès contre Innovatus.

Les deux sociétés sont en litige depuis 2018 au sujet d'accords de non-divulgation et de l'utilisation par MV Realty des accords d'inscription des courtiers. Ils se sont installés la semaine dernière, quelques jours après les poursuites judiciaires du procureur général de Pennsylvanie et du Massachusetts.

Un porte-parole d'Innovatus Capital n'a pas répondu à une demande de commentaire.

MV Realty a déclaré que Neumann est un partenaire minoritaire de MV et n'a pas été un employé ou un dirigeant de la société. Le procès a été résolu "à l'amiable", a déclaré Londres.

"Il semble que vous essayez de relier les poursuites judiciaires passées qui ont été résolues à cette conversation en cours que MV a avec les législateurs", a-t-elle déclaré dans un e-mail. "Ils n'ont rien à voir l'un avec l'autre. L'entreprise apprécierait que vous vous en teniez aux faits actuels et non à ce qu'il est (sic) évident que vous êtes nourri."

Londres a déclaré que MV Realty ne titrisait aucun de ses futurs contrats d'inscription. Le procès du procureur général de Floride indique que le directeur de l'exploitation de la société, David Manchester, est "responsable de la sécurisation des intérêts de MV Realty dans les contrats avec les consommateurs".

L'implication d'Innovatus Capital dans l'idée montre que les affirmations de MV d'aider les propriétaires avec de l'argent initial ne sont qu'une façade pour les ingénieurs financiers qui cherchent à créer un autre produit de Wall Street, a déclaré Swearingen.

"Cela n'a rien à voir avec un quelconque avantage pour les propriétaires", a déclaré Swearingen. "C'était un programme de titrisation."

Marcella Jackson pose pour un portrait dans sa maison de Saint-Louis le mercredi 21 décembre 2022. Jackson a signé un accord avec une société immobilière basée en Floride, MV Realty, concernant la maison qu'elle possède sur Miami Street, ce qui aurait pu entraîner un privilège sur sa propriété.

De retour dans le sud de Saint-Louis, Marcella Jackson est peut-être l'une des plus chanceuses. Elle a reçu un appel à froid d'un agent de MV Realty alors qu'elle était au travail et on lui a dit qu'on pourrait lui devoir de l'argent pour avoir accepté d'utiliser MV pour inscrire sa maison. Elle ne comprenait pas à quoi servait l'argent, mais elle pouvait utiliser l'argent. Elle n'a donc pas raccroché. Ils se sont déplacés rapidement.

"J'ai parlé avec eux ce vendredi-là, elle m'a envoyé le contrat ce vendredi-là, et lundi matin à 10 heures, le notaire était là", a déclaré Jackson.

Elle a signé un accord avec MV Realty pour sa maison Tower Grove South de deux chambres et une salle de bain, mais elle a senti que quelque chose n'allait pas. Elle n'a jamais encaissé le chèque de 629 $ qu'ils lui ont remis. MV n'a pas enregistré de privilège sur sa maison.

"J'avais l'impression que quelque chose n'allait pas tout le temps", a déclaré Jackson, "mais je n'arrivais pas à mettre le doigt dessus."

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Jacob Barker est journaliste au Post-Dispatch. 314-340-8291

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